Przyjęcie spadku może przysporzyć nam problemów, w szczególności gdy przedmiotem spadkobrania jest nieruchomość. Za życia spadkodawcy nieruchomość będąca jego własnością może być przedmiotem wielu umów, co może prowadzić do przejęcia przez spadkobierców pewnych obowiązków związanych z ich zawarciem. Jedną z takich umów może być umowa dzierżawy. Co jednak dzieje się z taką umową po śmierci właściciela nieruchomości czy dzierżawca ma jakieś prawa do działki?
Umowa dzierżawy
Umowa dzierżawy jest stosunkiem zobowiązaniowym, na podstawie którego wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony. Przedmiotem umowy może być nieruchomość bądź rzecz ruchoma. Dzierżawca ma prawo do pobierania pożytków z przedmiotu umowy i zobowiązuje się uiszczać na rzecz wydzierżawiającego umówiony czynsz. Co do zasady przez czas trwania dzierżawy właściciel nie może ani używać rzeczy, ani pobierać jej pożytków.
W zakresie formy umowy dzierżawy wskazać należy, że nie została ona odrębnie uregulowana w Kodeksie cywilnym. Jednak do zapisów o umowie dzierżawy stosuje się przepisy o najmie. Zgodnie zatem z art. 660 k.c. umowa powinna zostać zawarta w formie pisemnej dla umów dzierżawy nieruchomości zawartych na okres dłuższy niż rok. W przypadku niezachowania tejże formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
Co do skutków umowy dzierżawy to na jej podstawie po stronie wydzierżawiającego nie dochodzi do przesunięcia majątkowego, czyli przekazania rzeczy we własność dzierżawcy, a powstaje umowa przypominająca swą konstrukcją umowę najmu. Podobnie jak przy umowie najmu dzierżawa może zostać przekazana innej osobie trzeciej. Przeniesienie takie musi nastąpić za zgodą wydzierżawiającego i nie stanowi zawarcia nowej umowy dzierżawy.
Dzierżawa po śmierci właściciela
Śmierć wydzierżawiającego nie oznacza, że umowa dzierżawy automatycznie wygasa. W prawa i obowiązki zmarłego wchodzą jego spadkobiercy. Wobec powyższego umowa jest nadal ważna, z tym że zmienia się jedna ze stron. Dalsza możliwość trwania umowy w dużej części zależy od jej zapisów. Istnieje możliwość, że w zapisach umowy strony uzgodniły, iż dzierżawa po śmierci właściciela rzeczy nadal będzie trwała, jak i wskazały możliwość jej wypowiedzenia przez następców prawnych i warunki zakończenia stosunku umowy. W przypadku braku formy pisemnej, bądź też zapisów w umowie o dalszym postępowaniu w razie śmierci właściciela rzeczy, spadkobiercy po przejęciu spadku mają możliwość kontynuowania umowy bądź mogą skorzystać z prawa do jej wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia zależny jest od przedmiotu umowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym (w braku odmiennych zapisów w umowie) umowę dzierżawy gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Jeżeli przy zakończeniu dzierżawy dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zgodnie ze swym obowiązkiem zasiewy, może on żądać zwrotu poczynionych na te zasiewy nakładów o tyle, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
Zasiedzenie nieruchomości przy umowie dzierżawy
Dzierżawca nie ma możliwości powoływać się na zasiedzenie nieruchomości (przedmiotu umowy dzierżawy) przykładowo w chwili, gdy spadkobiercy będą chcieli wypowiedzieć umowę. Wyjaśnić należy, że umowa ta nie spełnia przesłanek do zasiedzenia. Zgodnie z przepisami prawa zasiedzieć nieruchomość może jedynie posiadacz samoistny po upłynięciu wskazanego przez ustawodawcę terminu. W przypadku umowy dzierżawy mamy do czynienia z posiadaczem zależnym i z tej przyczyny nieruchomości zasiedzieć nie można.
Wobec powyższego warunki umowy w chwili śmierci właściciela rzeczy nie zmieniają się, dzierżawca ma prawo nadal wykorzystywać dzierżawioną rzecz aż do ewentualnej zmiany warunków umowy lub jej wypowiedzenia przez spadkobierców.
